从今日起，广州的四大行房贷全线涨价，工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp，而此前则是首套房为LPR+40bp，二套房则是LPR+60bp，变更后首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.4%。
房贷价格上涨无疑给燥热的房地产市场浇下一瓢凉水。不过据记者了解，目前股份行暂时还按兵不动，不过额度紧缺。平安银行广州分行表示，目前我行房贷业务仍在正常开展中，根据相关机构要求，个人住房按揭业务在今年将按照管控额度进行发放，新受理的业务将根据客户申请时间，按要求有序发放。此外，对于存量房贷业务，分行从客户实际需求出发，正常受理个人提前还款业务。目前个人首套住房贷款定价为LPR+35bp，暂无上浮计划。虽然分行有额度，但每家支行的情况也可能大相径庭，华夏银行就表示，从本周一开始已经暂停了房贷业务，可能春节前，都无法接待。中信银行则是接指定渠道业务。据此前了解，广州银行业，个人按揭贷款被要求“双管控”：要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月（四季度）的平均放款额度，而且所有广州银行一个标准。建设银行广东分行某信贷业务人士表示：“上周五收到的通知，全广州个人住房按揭0新增。且此0新增并非指的余额不新增，而是暂停按揭状态，一笔都不让投。”对此停贷之举，该人士表示，“停贷”之前，建行在广州房贷一直是正常投放，并非超额放量，所以并非此前投放才会紧急叫停，而是当地监管部门主动调控。“相比去年，现在整体贷款还是比较紧张的，少数银行情况还好，目前排队等放贷的市民，至少要等2到3个月，这已经是比较好的结果了。” 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源表示。对于越来越紧张的额度，郑大源也呼吁，不要伤及刚需。"房地产调控政策是需要的，但是调控的结果通常是误伤了无数的刚需一族,调控加码的同时，能否给刚需一族留下一条生机？调控刚需苦，不调控苦刚需。"不过也有银行在这波额度之争中，表现得“凡尔赛”，汇丰银行广州分行属于少数情况较好的银行，其有关负责人称，目前首套房的贷款利率是LPR基准，为4.65%；二套则上浮60个基点，为5.25%；目前还有额度，在资料齐全的情况下，一周就可以出审批结果。南粤银行目前在湛江地区，首套房改为LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前额度充足，不算紧张。审批周期相对广州地区要快速不少，资料齐全一般是2-3天即可。融360大数据研究院研究员李万赋认为，从规定的上限和过渡期限来看，监管目的不在于短期内急剧下降房贷规模，而是从调整结构入手，实现长期内银行业信贷结构的转变。2020年最后一天，监管放大招，个人房贷业务再临变局。央行与银保监会联合发布重磅文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求。从制度上看，为各类银行机构的房地产贷款占比划定了“红线”，其中个人住房贷款余额占比最高不超过32.5%，规模越小的银行，上限要求越低。
对于房地产市场究竟会有何种影响，随后各个机构也都对此进行了测算。据中信建投的研报，目前上市银行中，有8家银行个人住房贷款占比未来可能需要调整。从去年中报数据来看，大行中建行、邮储银行住房按揭贷款余额超过32.5%，有调整的压力，但是有两年的调整期。股份制银行中，招行、兴业有调整压力，有四年的调整期。而中小银行中，成都银行、郑州银行、西安银行、青农商行调整压力相对比较大，也有四年调整期。从上市银行数据看，未来四年，总计需要压降7500亿的按揭贷款，需要合计压降的房地产行业贷款规模是6400亿。比较来看，按揭需要压降的规模更大。大行和股份制压降规模更大，按揭需要压降的规模分别是3000亿、4200亿。招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，划定上限对住房贷款申请及房贷利率的影响可控。首先是超限银行有限，其次规模有限，且个人住房贷款业务主要集中在国有大行，新规的过渡期较长，因此无论对个人还是银行，影响都有限。董希淼还认为，调控不是绝对缩量，如果未来其他贷款增多，房贷所占比例自然就会减少。未来，银行涉房贷款业务可能会出现两个变化：一是房地产贷款在银行之间结构将有一定变化，部分超标的银行进行压降，而占比较低的银行还有增长空间；二是房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。新规至今已实施已经接近一个月，从长期来看，银行今年的房贷投放总规模有收紧预期。未来房贷利率的变动预计将更加“一城一策”化：楼市稳定地区的房贷利率在加点数固定的前提下基本紧跟5年期LPR的波动幅度，其他地区则根据热门程度和5年期LPR波动情况综合对房贷利率的加点数进行指导定价。连日来，上海、深圳等地楼市调控升级。上海竞拍法拍房，需要“房票”。上海人离婚三年后，才能重新获得“房票”。深圳严查收入证明、个人征信，确保“房票”真实性。据新华社26日报道，近日，住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹表示，中央经济工作会议再次强调了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，并将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，城市政府要充分认识保持房地产平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房；要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳健康发展。上海、深圳相关负责人表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好房地产市场调控主体责任。1月21日、1月23日，上海、深圳分别出台了有关促进房地产市场平稳健康发展的措施。上海房管局联合三部门建立联合执法机制，规范房地产市场秩序
1月27日上午，上海市房屋管理局、市市场监管局、市城市管理行政执法局、市通信管理局召开专题会议，研商落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，进一步整顿规范房地产市场秩序。
与会单位将建立房地产市场管理与执法联动机制，进一步加强对房地产开发企业、销售代理机构和经纪机构的监管，持续加大整治规范房地产市场秩序的工作力度，形成执法合力，从严查处商品住房销售过程中的价格违法行为、虚假广告、编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期和诱导规避调控政策等各类违法违规行为。
此外，根据房地产市场管理与执法联动机制工作安排，近期，将联合约谈部分房地产开发企业、销售代理机构、经纪机构和自媒体公众号，查处并公布一批典型案例。
值得注意的是，继上海出手调控楼市后，杭州也接力了。27日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。
专家解读：一个强信号值得关注
据财经网，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，杭州此次政策进一步体现了对住房市场管控的导向，积极落实了解决大城市住房问题的导向，也意味着后续或有很多城市跟进。他认为，杭州在限购政策打补丁方面是相对较全面的。限购政策第一条是针对新落户人员的限购，防范通过新落户来进行炒房，通过施加落户年限，使得本地户籍购房者炒房空间减少。第二条是针对房屋赠与情况的，过去房屋赠与成为绕过限购的一种常规做法，而现在也给予管控。其中赠与人若是赠送房屋，那么也不能立即去购置其他房产，而受赠人要获得此类赠与房屋，也得符合购房资格。这样操作，就使得通过赠送来回避限购的意义不大了。严跃进表示，限售也规定了两条内容，其中第一条通俗理解为，一些“买到就是赚到”的网红盘，后续也不能随意倒腾，这说明过去有购房者钻了限价的漏洞，进行房源炒作。第二条可以理解为，优购方式更加规范，防范借优先购房政策来炒房。这样做也是端正优购购房的纪律，防范借优先购房来变相炒房。对于个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，他谈到，这一点是近期市场讨论较多的情况，即二手房转让的增值税增加的内容。统计来看，目前全国至少有6个城市升级了增值税的政策，包括深圳、无锡、沈阳、成都、上海和杭州。这是一个非常强的信号，即后续二手房交易方面，增值税政策升级是大概率事件。鉴于近期上海增值税升级过程中出现的一些纠纷，这要求后续落实此类政策的时候，要防范房东随意把税费成本转嫁给购房者或下家。严跃进表示，杭州此次对无房家庭认定标准进行了升级。因为无房家庭可以通过优先购房的方式进行购房，但这也成为绕过限购的一种新方式，所以需要管控。而从此类政策可以看出，部分购房者若是先转让房产然后申报无房家庭，那么就不可行，所以“无房”的认定更为清晰。这个政策真正让一些刚就业的、确实无房产的人才等享受购房政策，而一些“看似无房、实则有房”的家庭则难以享受此类政策。对人才住房方面，严跃进表示，这说明部分高层次人才可能也参与了炒房。通过规定此类政策，防范部分人才通过转让住房来享受优先认购的政策。所以这也是后续全国各地值得关注的地方。考虑到后续各地城镇化发展以及人才引进的政策，要在人才住房方面进行政策调整。一方面要真正为人才提供更好的购房环境，另一方面也要杜绝此类“假人才真炒房”的乱象。（由21世纪经济报道综合自财经网、新华社、公开信息、澎湃新闻）——————— END ———————
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